恒大集团0925事件分析—第三部分

恒大集团0925事件分析—第三部分

摘要

恒大地产集团(下称恒大)近年来负债不断扩张,公司的债务负担加重,住建部和人民银行公布的房地产企业三条红线,恒大均未达标;这些均在九鞅的行业评分和高危风险得分中得到反映,恒大在九鞅的信用评分为2.36(102/213),特别是偿债能力和外部支持均处于行业的底部分位;另恒大的九鞅高危风险分数为1.75(142/197),需要持续警惕其尾部风险。9月24日,恒大的求救信网上流传(已辟谣),造成其股债双杀,对其未来融资带来非常大的负面影响;若无法完成深深房重组上市,考虑战略投资人的背景和分散度,全部再次延期具备较大的难度。恒大未来面临的一定资金缺口,需要公司使用多元方法(加快销售,减费,分拆上市等)来化解。


九鞅评分:股权还是债务

恒大的1300亿战投,目前以股权计入其资产负债表。而若在年底重组失败,该部分股权将转化成短期负债。鉴于年底将近,我们以下分析了计入股权还是计入债权对该主体财务指标及信用评估的影响。

主要涉及指标及前后变化(指将1300亿元的战略投资款计入一年内到期的有息债务前后)

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数据源:九鞅科技


>> 从综合评分来看,若以股权计:九鞅主体评分为2.36分(102/213),分项目来看,其主营业务架构以及规模分数为4.49分(5/213),盈利能力得分为4.36分(20/213),偿债能力得分为0.97分(177/213),外部支持得分为1.28分(175/213)。其偿债能力和外部支持均处于行业的底部分位。九鞅评分情况显示较弱的偿债能力以及外部支持。


战略投资款计入权益后计算的公司评分情况

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若以债权计: 如果我们将1300亿元的战略投资款计入一年内到期的有息债务,其主体评分为2.18分(129/213),主要原因在于其偿债能力进一步弱化,得分为0.45分(207/213)。


>> 从侧重于偿债能力的高危指标看,

若以股权计:我们考虑偿债以及尾部风险的高危指标显示的分数为1.75分(142/197)。

若以债权计:象征尾部风险的高危指标显示的分数为1.13分(175/197)。


>> 我们于表2梳理了高危得分低于恒大的主体清单。这部分主体部分已经发生风险和违约,未发生风险的后续需要密切关注其销售和再融资情况。


房地产行业高危指标低于恒大的发行人梳理 (黄色柱代表主体违约或者主体大股东违约)

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数据源:九鞅科技


九鞅行业景气度:销售强劲促进景气度回升,但资金来源增速下滑

从全国宏观数据来看,8月全国商品房销售规模延续了增长态势,需求的持续释放叠加去年的低基数,单月的销售面积和金额均创历史同期的新高。


1. 房地产开发资金来源:1-8月,房企到位资金同比3.0%,比 1-7月扩大2.2个百分点,分项来看,定金及预收款和个人按揭贷款两项仍是主要带动点,显示融资收紧背景下销售回款仍是房企最核心的资金来源。其中国内贷款为 1.80万亿元,增幅较至于 1-7月下降0.9个百分点;自筹资金为 3.73万亿元,增幅较至于1-7月扩大 0.3 个百分点;定金以及预收款为3.88万亿元,同比增加 1.2%,增幅较至于 1-7 月扩大4.6个百分点。个人按揭贷款为 1.90 万亿元,同比增加 8.6%,增幅较至于1-7月扩大2.0百分点。


房地产宏观指标:开发商资金来源同比变动

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2. 销售额: 1-8 月商品房销售额为 9.7 万亿元,同比增加1.6%,增幅较 1-7 月扩大 3.7%。其中住宅销售额为 8.68 万亿元,同比增加 4.1%,办公楼销售同比下降 18%, 商业营业用房销售额同比下降 19.9%。分区域来看西部地区仍是一枝独秀,但东部地区边际回暖明显。成交面积:1-8 月全国商品房销售面积为 9.85 亿平方米,同比下降3.3%,较 1-7 月扩大 2.5 个百分点。7 月单月来看,商品房销售面积同比增加 13.7%,增幅由负转正。其中住宅销售面积为 8.7亿平方米,同比下降 2.5%,办公楼销售面积同比下降 19.5%,商业营业用房同比下降 17%。


房地产宏观指标:商品房销售额同比变动

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3. 百城房价:8 月全国百城住宅平均价格环比涨幅为 0.5%,较7 月份的 0.43% 扩大 0.76 个百分点,100 个城市有 89 个环比上涨。(7 月:80 个)。


百城价格指

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4. 九鞅行业景气度:销售的持续超预期的主要原因在于 1)整体宏观金融环境的宽松;2)全国房贷利率持续下行,居民加杠杆热度不减;3)开发商推盘的热度持续。由于销售的强劲,九鞅房地产行业的景气度较之于疫情期间的低谷有较大强度的回升,但是近期融资增速有所下行,后续需要密切关注融资的分项指标的变化。


九鞅行业景气度:行业景气度提升源于销售强劲,但近期融资增速有所下行

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5. 融资收紧后,房地产开发商对销售回款的需求会更加强烈,我们认为金九银十的销售旺季,开发商会延续推盘的强度,进一步为销售增长提供支撑。房地产融资分类收紧政策的出台,央行和住建部3条红线的划分,对于未达标房企下半年或需要加快销售回款,减少拿地和融资支出来改善其负债结构。


我们统计范围内2020年初至今权益销售增速同比下滑超过15%的主体

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数据源:九鞅科技


九鞅总结

总体来看,虽然行业销售数据改善,但融资边际收紧的情况下,更能体现尾部风险的九鞅高危风险指标占优,后续需要持续警惕尾部风险。

同时在融资新规下,未来销售回款的重要性进一步提升,我们需要持续关注销售数据恶化的企业。