九鞅观市 | 三道红线加剧房企资金压力,哪些开发商在激进拿地

九鞅观市 | 三道红线加剧房企资金压力,哪些开发商在激进拿地

行业情况分析:商品房销售持续向好,土地市场延续降温,投资仍有韧性

在土地市场持续降温的情况下,本月单月投资增速自3月以来首次回落,考虑资金的持续收紧,展望明年,投资增速继续回落是大概率事件,但由于新开工的绝对值仍然远超竣工,土地购置的下滑和建安支出的韧性在一定程度上使得投资增速维持在下有底,上有顶的温和下降状况。从资金来源来看,国内贷款、定金预收款等数据仍然较好,我们认为国内贷款的持续继续向好不具备政策支撑,在“三道红线”政策的持续影响下,开发商资金来源对于销售回款的依赖度提升,后续需要密切关注开发商的项目的去化情况。

11月单月以及累计的房地产投资额以及资金来源情况

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数据来源:国家统计局,九鞅科技整理

11月单月以及累计房地产销售面积以及销售金额情况

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11月单月以及累计白城土地成交和供应情况(住宅类)

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核心开发商经营情况分析:若严格考核表外负债,将对房地产企业的融资带来非常大的影响

2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即“三条红线”—红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;红线二:净负债率不得大于100%;红线三:现金短债比不得小于1倍。三条红线都超过的房企,未来不得新增有息负债;如果碰到两条红线,则未来有息负债年增速不能超过5%;如果碰到一条红线,则未来有息负债年增速不得超过10%;未碰到红线的企业,未来有息负债年增速不得超过15%。

从下发的监管表情况来看,房地产企业的表外负债采取的是“实质重于形式”的认定原则,根据该原则,房地产企业通过股权上关联或非关联的主体所取得的为自身所用的有息负债,原则上都应纳入“三道红线”下的负债申报范畴。从申报的要求来看,表外负债的核心认定原则是融资款的债务属性以及是否带息,因此在这个判断逻辑下首先要了解的就是开发商各类融资可以形成表外负债的因果关系。

我们对2020年以来房地产企业的拿地情况进行了分析,叠加2019年底的通过财报计算的三条红线数据(表内数据,未对表外和明股实债等隐性债务进行调整,纳入统计的房企一共54家)。同时我们计算了少数股东权益和其他应付款的占比。

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数据来源:中指研究院;九鞅科技整理


从分析的结果来看,超出三条阈值的房地产企业共计13家,分别是恒大、融创、绿地、金科、中南、富力、蓝光、珠海华发、华夏幸福、首开、宝龙、中国电建以及金融街。其中珠海华发、首开、中国电建以及金融街为国有企业。考虑拿地的情况来看,三条阈值均超过的企业中,恒大和融创以及富力的拿地节奏已经放缓。其中需要特别关注的是绿地、蓝光、华夏幸福和宝龙,其拿地金额占销售的比分别为30%、34%、41%和43%。高于54家房地产开发企业的中位数24%的水平。超出两条阈值的房地产企业共计10家,分别是阳光城、雅居乐、荣盛、新希望、金辉、佳源、大悦城、首创、保利置业以及红星美凯龙。其中大悦城、首创和保利置业为国有企业。其中红星美凯龙拿地占销售的比为31%,需要特别关注。超出一条阈值的房地产企业共计25家。我们认为其中少数股东权益占比较高且其他应付款占比较高的比如融信、奥园、新力、禹洲、时代等也需要密切关注其表外的债务情况。而五家未触线的房企中,旭辉和正荣的少数股东权益占比分别为41%和50%,特别其中旭辉的其他应付款占总负债比为36.3%。从拿地的数据来看,我们可以看到,在三条红线影响下,土地市场持续降温,部分资金雄厚的国企地产开发商,开始积极的补充土地储备,如中海、华润和绿城等。目前三条红线的数据要求开发商上报数据,而表外负债的认定标准及统计口径在操作方面仍旧存在较大的争议,尤其是“实质重于形式”的认定原则以及自行申报的主动性问题。后续我们需要密切关注监管的执行情况。