九鞅观市 | 房地产企业三条红线情况跟踪分析

九鞅观市 | 房地产企业三条红线情况跟踪分析

01 行业情况分析

开发投资额创历史同期新高,销售增速放缓,到位资金增幅收窄。

从投资来看,随着低基数效应的减弱,1-4月房地产开发投资额同比增幅有所收窄,但房地产开发投资额规模上仍创历史同期新高。从销售来看,全国商品房销售金额、面积均创历史同期新高。我们认为考虑整体资金面和去年由于疫情带来的低基数效应的逐渐消退,未来全国商品房销售规模同比增速将继续收窄。从土地市场来看,在集中供地政策下,个别区域的土拍热度有所降温,而房企对于热点地块的竞争依然偏强。后续随着“限地价、控房价”的持续推进,土拍市场的热度有望回落,但区域分化仍然延续。

4月单月以及累计的房地产投资额以及资金来源情况


数据来源:国家统计局,九鞅科技整理

4月单月以及累计房地产销售面积以及销售金额情况


数据来源:国家统计局,九鞅科技整理

4月单月以及累计百城土地成交和供应情况(住宅类)



02 核心开发商经营情况分析

三条红线指标显示的偿债状况整体有所改善,但是需要警惕表内外调整可能带来的风险

2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即“三条红线”—红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;红线二:净负债率不得大于100%;红线三:现金短债比不得小于1倍。三条红线都超过的房企,未来不得新增有息负债;如果碰到两条红线,则未来有息负债年增速不能超过5%;如果碰到一条红线,则未来有息负债年增速不得超过10%;未碰到红线的企业,未来有息负债年增速不得超过15%。从下发的监管表情况来看,房地产企业的表外负债采取的是“实质重于形式”的认定原则,根据该原则,房地产企业通过股权上关联或非关联的主体所取得的为自身所用的有息负债,原则上都应纳入“三道红线”下的负债申报范畴。

我们对2021年以来房地产企业的拿地情况进行了分析,叠加2020年3季度-2021年1季度通过财报计算的三条红线数据(表内数据,未对表外和明股实债等隐性债务进行调整,纳入统计的房企一共48家)。同时我们计算了少数股东权益和其他应付款的占比。

我们用比较完整的2020年年报数据来看,超出三条阈值的房地产企业共计4家,分别是绿地、华夏幸福、富力地产以及恒大集团。较之于2020年的3季度来看,剔除已经违约的华夏幸福,其他3家企业虽然分项的指标整体都有所改善,但是仍然未回到阈值以内。期间无新增的由超出两条红线降档至超出三条的企业。

从2020年年报超过两条阈值的企业来看,中南以及金融街由超过3条阈值降至超过2条阈值。其他的基本维持不变。

其他的企业情况来看,改善比较明显的金科和融创,均由超过3条阈值,降至超过1条阈值。中交,荣盛以及阳光城由超过2条阈值降至超过1条阈值。

我们发现对比三季度报来看,虽然从整体来看,三条红线反映的偿债状况都处于改善的状态,中位数下48家房企的现金短期有息债务比以及净负债率的改善都比较明显。其中剔除预收款的资产负债率的改善状况有限。但少数股东权益/总权益以及其他应付款的占比均小幅攀升。由2020年3季度报36.29%以及11.88%的水平上升至2020年年报38.72%以及13.10%的水平。特别其中少数股东权益占比增幅比较高的企业如金辉股份(11.76%)、绿城(10.77%)、绿地(8.02%)、电建(7.72%)以及中南建设(6.3%),其他应付款占比增幅比较大的企业如旭辉(8.96%)、电建(4.84%)以及保利置业(4.48%),需要重点关注。

从少数股东权益占比的绝对值来看,中交房地产(87.75%)、珠海华发(66.92%)、奥园(63.31%)、蓝光(60.05%)、招商局蛇口(59.98%)、大悦城(59.79%)、融信(58.13%)、电建(56.47%)、正荣(53.01%)以及北京首都开发(50.76%)均超过了50%。其他应付款比率较高的企业中,厦门禹洲(39.87%)、中国金茂(35.65%)、旭辉(34.14%)、时代地产(32.02%)以及当代节能(31.15%)均超过了30%。需要特别关注可能的表外债务风险。

由于4月以来,部分二线和一线城市进行了首轮的集中供地,导致房企拿地积极性提高,从拿地的中位数来看, 1-4月整体房企的拿地占销售的比值在45%,拿地的价格占当期的销售价格的比率在46%。整体来看,受集中供地的影响,后续集中供地中热门地块竞争加剧,高地价、高自持、限售价成交地块频现,预计房企的盈利会进一步承压。其中超过一条红线的企业,拿地销售比率偏高的包括融创(66%),滨江集团(63%),美的置业(63%)以及红星美凯龙(47%)。超过两条以上的拿地销售比率比较高的包括中南建设(37%)以及绿地(26%)。

注:目前三条红线的数据要求开发商上报数据,而表外负债的认定标准及统计口径在操作方面仍旧存在较大的争议,尤其是“实质重于形式”的认定原则以及自行申报的主动性问题。后续需要密切关注监管的执行情况。


数据来源:公司披露,九鞅科技整理


数据来源:克而瑞,九鞅科技整理


03 结论和总结

4月,中央强调坚持“房住不炒”定位不变;住建部、发改委等部门联合发布《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,针对从事轻资产住房租赁企业,提出了七方面监管意见。地方层面,广州、合肥、宁波、东莞、南通等城市发布楼市收紧新政,政策涉及土拍、限购、限售、限贷等方面。重点城市供地“两集中”政策发布以来,多城市调整土拍规则,其中长春、广州、重庆、无锡完成首次竞拍。当月M2增速继续放缓,货币环境有所收紧,叠加去年低基数效应减弱,我们预计房地产行业融资环境将延续中性偏紧的状态。考虑整体资金面和去年由于疫情带来的低基数效应的逐渐消退,未来全国商品房销售规模同比增速将继续收窄。

从房地产企业来看,红线指标显示的偿债状况整体有所改善,但是需要警惕表内外调整,尤其是少数股东权益占比和其他应付款占比增幅快,绝对值高,且表内债务压力也偏高的企业。后续“三条红线”融资监管下,金融资源将进一步向优质房企集中,行业盈利能力亦有望逐步企稳,利好资金面充足、实力雄厚的头部房企,而随着商品房销售同比增速的陆续收窄,对于财务杠杆较高,土地周转不通畅以及存在表外风险的企业,可能会出现流动性的风险。


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